Woningmarkt piept en kraakt: wat kunnen we doen?
Repost van vu.nl.
Het het nijpende tekort aan betaalbare woningen en de stijgende huizenprijzen staat wonen hoog op de agenda van de aankomende Tweede Kamerverkiezingen. Volgens Hans Koster, hoogleraar Stedelijke Economie en Vastgoed aan de Vrije Universiteit Amsterdam, is de woningcrisis complex omdat er een gebrek is aan duidelijke kortetermijnoplossingen. ‘Veel beleidsmaatregelen lossen het kernprobleem niet op, namelijk het tekort aan beschikbare woningen.’
Politieke maatregelen zoals jubeltonnen, belastingverlagingen en soepelere leennormen hebben in Nederland weinig succes gehad. Koster benadrukt dat het cruciale probleem is dat we meer woningen moeten bouwen om de betaalbaarheid te verbeteren. ‘Meer aanbod leidt tot een daling van de prijzen,’ voegt hij toe. Hij waarschuwt echter voor de illusie dat de woningcrisis binnen vier jaar kan worden opgelost: ‘Het is een langzaam proces. Het bouwproces verloopt traag, en daarom is het voor geen enkele politieke partij haalbaar om de woningnood binnen vier jaar op te lossen, ondanks de wens van velen voor snelle verbeteringen.’
Gereguleerde middenhuur is niet de oplossing
Een veelgenoemde oplossing voor de woningnood is het verhogen van het aantal sociale huurwoningen, of het instellen van een gereguleerde middenhuur. Volgens Koster zou hier niet de prioriteit moeten liggen. ‘Het probleem van gereguleerde huurwoningen is dat de huurprijzen erg laag zijn, wat resulteert in teveel vraag. Dit is een voorbeeld van excess demand: als iets te weinig kost, ontstaat er vanzelf teveel vraag naar. In een poging hierop in te spelen en de wachtlijsten in te korten, is in het verleden geprobeerd de maximale inkomensgrens voor het huren van sociale woningen te verlagen. Dit leidt tot vreemde prikkels, waarbij vooral jonge mensen terughoudend kunnen zijn om een loonsverhoging te accepteren, aangezien dit hen mogelijk uitsluit van de mogelijkheid om een sociale huurwoning te krijgen. Mensen die na soms jaren wachten een gereguleerde huurwoning hebben weten te bemachtigen, hebben vervolgens weinig reden om ooit nog te verhuizen, ondanks veranderingen in hun familie- of werksituatie, waardoor de sociale huursector erg rigide is. Dit onderstreept de complexiteit van gereguleerd huurbeleid,’ zo geeft Koster aan. ‘En belangrijker: het reguleren van de huur leidt niet miraculeus tot meer woningen.’
Woningdelen en hogere lonen
Kan er dan niets worden gedaan om het woningaanbod op korte termijn te vergroten? Volgens Koster zijn er wel degelijk mogelijkheden. ‘Er zijn weinig Europese landen waar mensen zo ruim wonen als in Nederland. Dit komt onder andere omdat er zoveel eenpersoonshuishoudens zijn, maar ook vanwege onze relatief hoge inkomens,’ geeft Koster aan. Naast het bijbouwen van huizen moeten we volgens Koster kijken naar woningdelen om het huizentekort terug te dringen. Koster: ‘Veel starters slagen er in de huidige woningmarkt niet in om in hun eentje een woning te kopen. Waarom niet de mogelijkheid bieden dat vrienden of vriendinnen gezamenlijk een woning kunnen kopen en deze vervolgens splitsen? Momenteel is dit een ingewikkeld proces. Veel mensen zouden het niet erg vinden om iets compacter te wonen, maar dan moet het ook makkelijker zijn om dit regelen. Politieke partijen kunnen hieraan bijdragen door meer flexibele regelgeving op te stellen met betrekking tot woningdelen.’ Het grote tekort aan betaalbare huizen voor starters vergroot daarnaast het tekort aan leraren en politieagenten in de grote steden. ‘Het is opvallend dat we dezelfde lonen hanteren voor publieke sectorberoepen ongeacht de sterk variërende huizenprijzen in verschillende regio’s. Om goede leerkrachten in steden zoals Amsterdam of Utrecht te kunnen aantrekken, zou het rechtvaardig zijn om lonen te corrigeren voor hogere woningkosten,’ stelt Koster.
Internationale voorbeelden
Volgens Hans Koster kunnen we een voorbeeld nemen aan onze oosterburen, waar de huizenprijzen in een jaar tijd flink zijn gezakt. ‘Duitsland heeft een aanzienlijk grotere vrije huursector, waardoor investeren in koopwoningen minder aantrekkelijk is. Nederland kan hieruit waardevolle lessen trekken en overwegen om het perspectief op woningen te verschuiven van beleggingsobject naar gebruikersobject. Opmerkelijk is dat de Duitse woningmarkt over het algemeen stabieler lijkt te zijn, terwijl de Nederlandse markt meer schommelingen kent. In Nederland is huren veel minder aantrekkelijk, wat zorgt tot een sterke prikkel om een woning te kopen,’ zegt Koster. Een ander leerpunt volgens de hoogleraar is het concept van verdichting, zoals toegepast in steden als Barcelona of Singapore. Barcelona, bijvoorbeeld, is één van Europa’s meest dichtbevolkte steden ondanks dat er weinig echte wolkenkrabbers te vinden zijn. ‘Barcelona is een uiterst compacte stad met veel stedelijke voordelen: banen zijn goed bereikbaar, alle winkelvoorzieningen zijn dichtbij en bovendien wordt het energieverbruik verminderd wanneer mensen dicht bij elkaar wonen in plaats van naast elkaar. Weinig mensen zullen ontkennen dat Barcelona een aantrekkelijke stad is om te vertoeven.’
Verder kijken dan gemeentegrenzen
‘Bouwen, bouwen, bouwen’ lijkt de enige lange-termijn oplossing om de oververhitte woningmarkt af te koelen. Maar de manier hoe dat gebeurt, is volgens Koster essentieel. ‘We moeten kijken naar locaties die niet te ver van grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam of Den Haag verwijderd zijn, maar wel goed bereikbaar. Voor de uitdagingen met betrekking tot woningbouw, transportinfrastructuur, landgebruik en duurzame energie is een aanpak op een hoger schaalniveau nodig. Individuele gemeenten kunnen deze vraagstukken niet op eigen kracht oplossen. Een brede, regionale en misschien zelfs nationale aanpak is noodzakelijk om zaken te coördineren en tot effectieve oplossingen te komen,’ concludeert Koster.