De invloed van Airbnb op de woningmarkt
Online platforms voor verhuur en boeking van privé-accommodaties voor de korte termijn, zoals Airbnb, zijn de afgelopen jaren enorm gegroeid. Sinds de lancering in 2007 is Airbnb uitgegroeid tot een miljardenbedrijf en er worden meer dan 4,5 miljoen accommodaties aangeboden in meer dan 190 landen.
Airbnb biedt mensen de mogelijkheid om een logeerkamer of een volledig appartement wereldwijd te huur aan te bieden tegen een zelf te bepalen prijs. Vooral op oververhitte woningmarkten is dit nieuwe bedrijfsmodel uitgegroeid tot een aantrekkelijke mogelijkheid om een tweede inkomen te verwerven. De enorme populariteit van deze platforms stuit echter ook op forse weerstand: woningen worden naar men zegt steeds minder betaalbaar, ruimtes worden illegaal als hotelkamers verhuurd en er is sprake van oneerlijke concurrentie. Om nog maar niet te spreken van andere negatieve gevolgen: er kan ongemak ontstaan voor omwonenden wanneer een locatie regelmatig verhuurd wordt, bijvoorbeeld door geluidsoverlast.
De meeste stadsbesturen doen hier niet veel aan. Een beperkt aantal steden heeft maatregelen ingevoerd: Berlijn vereist bijvoorbeeld dat verhuurders hun woning tenminste 50% van de tijd zelf bewonen. In San Francisco mogen huiseigenaren maximaal 90 dagen verhuren en geldt een hotelbelasting van 14%. Ook 18 gemeentes in Los Angeles County hebben sterke restricties ingevoerd: voor de verhuur van woningen is nu een vergunning nodig en moeten dezelfde belastingen worden betaald als wanneer je een bed & breakfast of hotel zou openen.
Volgens de economische theorie zouden de gevolgen van dit overheidsingrijpen moeten zijn dat er een daling is van de huizenprijzen (en huurprijzen) doordat er minder efficiënt gebruik gemaakt wordt van de woningen. Die prijsdaling zal vooral zichtbaar zijn op locaties die aantrekkelijk zijn voor toeristen. De aanwezigheid van forse negatieve externe effecten kan daarentegen tot precies het tegenovergestelde leiden: regulering kan tot een prijsstijging leiden, omdat de daling van de negatieve externe kosten als gevolg van regelgeving de vraag naar woningen zal doen toenemen. De netto-effecten van korte termijn huurplatforms zijn om die reden nog steeds onbekend.
Om uit te zoeken hoe dit nu werkelijk zit onderzochten wij in een recent paper het verband tussen de waarde van onroerend goed en de vraag naar Airbnb in Los Angeles County. We maken gebruik van zogenoemde quasi-experimentele onderzoeksmethoden om het causale effect van Airbnb aan te tonen, in plaats van een simpele correlaties.
Het blijkt dat de invloed van Airbnb op vastgoedwaarden fors kan zijn. Een voorbeeld: in gebieden binnen een straal van 5 km van Downtown Los Angeles bedroeg de prijsstijging 14%. De prijsstijging binnen gebieden die op 2,5 km afstand van de stranden liggen bedraagt bijna 10%. Het blijk dat hoe aantrekkelijker voor toeristen, hoe groter de waardestijging van onroerend goed binnen het gebied. In veel gebieden heeft Airbnb dus nauwelijks effect. In Pasadena, bijvoorbeeld, een gebied waar weinig toeristen komen, is de prijsstijging maar klein.
Wat zijn de implicaties van ons onderzoek voor te maken beleid? We kunnen gerust stellen dat het reguleren van Airbnb duidelijke winnaars en verliezers heeft. Regulering leidt tot verlies voor huiseigenaren, en dan vooral voor die huiseigenaren die in toeristische gebieden wonen. Voor mensen met een huurwoning geldt het tegenovergestelde: zij hebben alleen maar baat hebben bij dergelijke maatregelen. Voor de gemiddelde huizenprijs in steden mét maatregelen leidt regelgeving tot een jaarlijks welvaartsverlies van ongeveer $ 680 per woning.
Hans Koster
Jos van Ommeren
Nicholas Volkhausen