Huizenprijzen in Groningen dalen door aardbevingen

[klik hier voor het paper]
 

Samenvatting

De productie van gas neemt wereldwijd snel toe. Bekend is dat gaswinning leidt tot grondverzakking, en het is recentelijk duidelijk geworden dat dit jaren later ook kan leiden tot aardbevingen, zoals in Groningen. Over de economische effecten van aardbevingen is niet veel bekend. Wat is bijvoorbeeld het effect van aardbevingen op de huizenprijzen in Groningen?

In Nederland worden huiseigenaren door de NAM gecompenseerd voor de schade aan hun huizen. Toch is het voorstelbaar dat de huizenprijzen dalen door de aardbevingen, bijvoorbeeld doordat bewoners een verminderd woongemak en onzekerheid over de toekomst ervaren. Deze economische effecten van aardbevingen zijn echter niet eerder grondig onderzocht.

In dit onderzoek richten wij ons op het gemiddelde effect van aardbevingen op huizenprijzen in Groningen over de afgelopen 22 jaar. Het onderzoek toont aan dat sterkere aardbevingen, dat wil zeggen met een sterkte van boven de 2,2 op de schaal van Richter, huizenprijzen in de buurt van de aardbeving verlagen (met een maximale straal van 10 km voor de sterkste aardbevingen). In 2013 zijn 16% van alle verkochte woningen in Groningen eerder door een aardbeving met een sterkte van minstens 2.2 geraakt. De gemiddelde daling in huizenprijzen per aardbeving voor deze woningen is 1.2%. Gemiddeld daalt de huizenprijs per aardbeving met 2.500 euro. De totale daling in huizenprijzen per aardbeving kan worden geschat op ongeveer 3 miljoen euro. De totale daling in woningprijzen tot nu toe is in de orde van 150 miljoen euro, ongeveer 500 euro per huishouden in Groningen. Het blijkt verder dat aardbevingen geen aantoonbaar effect hebben op de verkoopduur van woningen: woningen staan dus niet langer te koop dan voorheen.

1. Wat is de belangrijkste implicaties  van dit onderzoek?
Het lijkt redelijk dat de NAM huizenbezitters en huurders compenseert voor verminderd woonplezier, en niet alleen schade aan woningen laat herstellen.

2. Is dit onderzoek uniek?
Dit onderzoek is het eerste in de wereld dat zich richt op de huizenprijs effecten van aardbevingen veroorzaakt door gaswinning, dat wil zeggen veroorzaakt door menselijk handelen.

3. Is er  in andere landen niet vergelijkbaar onderzoek uitgevoerd naar de effecten van aardbevingen?
Op andere locaties, met name Japan en San Francisco, zijn er enkele onderzoeken gedaan naar de effecten van hele sterke (natuurlijke) aardbevingen op prijzen van huizen. Deze onderzoeken laten ook zien dat er een negatieve relatie is tussen aardbevingen en huizenprijzen. De resultaten zijn echter moeilijk te vergelijken.

4. Wie hebben dit onderzoek uitgevoerd?
Het onderzoek is uitgevoerd door dr. Hans R.A. Koster en Prof. dr. Jos van Ommeren beiden verbonden aan de Vrije Universiteit in Amsterdam.

5. Wie heeft voor dit onderzoek betaald?
Onderzoekers mogen zelf bepalen waar ze hun onderzoek op richten. Dit onderzoek is niet direct gefinancierd vanuit de overheid, NAM of een andere belangengroep.

6. Waarom is dit onderzoek uitgevoerd?
Eerdere onderzoeken voor Groningen konden geen relatie aantonen tussen huizenprijzen en aardbevingen. Het lag echter in de verwachting dat er wel een relatie is, dus is deze relatie verder uitgezocht.

7. Hoe is het onderzoek uitgevoerd?
De gegevens over huizenprijzen zijn ontvangen van de NVM, die ze kosteloos aan ons ter beschikking stellen voor dit type onderzoek. De gegevens over aardbevingen komen van het KNMI, en deze zijn openbaar. De sterkte van aardbevingen in het epicentrum wordt gemeten op de schaal van Richter. Het effect van de intensiteit van de aardbeving op huizenprijzen in de buurt van de aardbeving wordt in dit onderzoek gemeten op basis van “peak ground velocity” ofwel de maximum snelheid waarmee de grond beweegt tijdens een aardbeving. De gegevens over aardbevingen en huizenprijzen zijn aan elkaar gekoppeld voor het onderzoek. Het statistisch onderzoek richt zich met name op veranderingen in huizenprijzen vanaf 1996 tot en met 2013.

8. Is het onderzoek openbaar?
Ja, het Engelstalige onderzoek is hier te vinden.

9. De gemiddelde daling van huizenprijzen van sterkere aardbevingen wordt ingeschat op 1.2% per aardbeving. Hoeveel onzekerheid is er over deze gemiddelde daling?
Er is vrij veel onzekerheid over deze schatting. Het is echter aannemelijk dat de daling minstens 1% is geweest, en onwaarschijnlijk dat de daling meer dan 4% is geweest.

10.    Maakt het veel uit voor de grootte van de prijsdaling hoe vaak een huis is getroffen door een aardbeving?
Vooral voor huizen die slechts één keer geraakt worden door een aardbeving is de precieze prijsdaling moeilijk vast te stellen, maar voor huizen die twee keer geraakt worden is de daling in de buurt van 3%. Voor de huizen die minstens vier keer geraakt worden lijkt de daling te rond de 4% te liggen.

11. Is er ook onderzocht of het effect op huizenprijzen afhangt van het type woning?
Er zijn inderdaad sterke aanwijzingen dat huizenprijsdaling afhangt van het type woning. De prijzen van woningen gebouwd voor 1945, ongeveer één derde van alle Groningse woningen, dalen waarschijnlijk met iets meer, terwijl voor meer recent gebouwde woningen, de daling waarschijnlijk iets kleiner is. Het is ook waarschijnlijk dat de daling zwakker is voor huizen buiten de bebouwde kom.

 12. Is het niet vreemd dat er geen effect wordt gevonden op de verkoopduur van woningen?
Onderzoek naar de effecten van veranderende omgevingsfactoren op de verkoopduur van woningen staat nog in de kinderschoenen, in tegenstelling tot onderzoek naar woningprijzen. Verder is het überhaupt de vraag of er een effect op verkoopduur mag worden verwacht als mensen hun vraagprijs ook lager inschatten door de aardbevingen.

 13. Is er ook gekeken naar de effecten op huizenprijzen in andere provincies (Drenthe en Friesland) en wat zijn de resultaten?
Ja, daar is ook naar gekeken, maar voor deze provincies zijn de resultaten veel minder betrouwbaar, omdat er veel minder aardbevingen hebben plaatsgevonden.

14.    Is het niet verstandig om gaswinning in Groningen sterk te verminderen?
Dit onderzoek laat zien dat de schade aan de bewoners van Groningen een fractie is van de jaarlijkse baten van de Nederlandse samenleving. Dit kan als reden aangevoerd worden om het huidige niveau van gaswinning te handhaven. Dit is echter geen doorslaggevend argument. Het tijdelijk verminderen van de gaswinning in Groningen hoeft geen nadelen te hebben voor de Nederlandse samenleving, omdat het gas ook in de toekomst verkocht kan worden (overigens wel tegen een onbekende prijs).