Is optoppen en aanplakken een slimme oplossing voor de woningcrisis?

De Nederlandse overheid heeft de ambitieuze doelstelling om tot en met 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Een van de innovatieve manieren om dit te bereiken is door bestaande gebouwen te ‘op te toppen’ of er nieuwe woningen tegenaan te bouwen. Maar hoe haalbaar is deze methode? En waarom gebeurt het nog niet op grote schaal? Hoogleraar stedelijke economie Hans Koster van de Vrije Universiteit Amsterdam heeft zich over deze vragen gebogen.

20.000 nieuwe woningen?

Volgens Koster kunnen met optoppen en aanplakken in de regio Amsterdam zo’n 5.000 nieuwe woningen worden gerealiseerd, vooral als het gaat over huurwoningen die in bezit zijn van woningcorporaties. Op nationaal niveau wordt het aantal geschat op maximaal 20.000 woningen. Hoewel dit niet de volledige oplossing biedt voor het woningtekort, kan het zeker bijdragen aan een efficiënter gebruik van de beschikbare ruimte.

Technisch gezien is optoppen en aanplakken niet altijd even makkelijk. Koster: “Het fundament van een gebouw moet sterk genoeg zijn om extra bouwlagen te dragen. Veel flats uit de jaren ‘50 en ‘60 zijn hiervoor geschikt. Daarnaast moet het dak plat zijn en moet er voldoende ruimte rondom het gebouw zijn om de uitbreiding mogelijk te maken. Dit betekent dat niet elk gebouw zomaar kan worden uitgebreid.” Hij voegt toe: “Nog belangrijker is dat het pand beheerd wordt door één eigenaar. In de praktijk betekent dit dat vooral panden in bezit van woningcorporaties geschikt zijn voor optoppen of aanplakken.”

Goedkoper en efficiënter

Een groot voordeel van deze aanpak is dat er weinig tot geen extra grond nodig is. Aangezien de grondprijs vaak de helft van de totale bouwkosten uitmaakt, bespaart dit aanzienlijk op de kosten. Woningcorporaties bezitten vaak al de grond, waardoor deze methode goedkoper kan uitpakken dan nieuwbouw op een volledig nieuw terrein, aldus Koster.

Toch is er ook een keerzijde: de bouwkosten zelf kunnen juist hoger uitvallen omdat er rekening moet worden gehouden met het bestaande gebouwen. In een nieuw ontwikkelingsgebied heb je die beperkingen niet.

Haken en ogen

Optoppen en aanplakken wordt nog niet op grote schaal toegepast. Dat heeft volgens Koster meerdere oorzaken: “Optoppen en aanplakken is een innovatie. Op dit moment is de druk op de woningmarkt enorm, waardoor dat het financieel uit kan, met name voor huizen in de stad. Maar er zitten ook wat haken en ogen aan. Juridisch ligt het ingewikkeld: wie gaat het betalen en welk voordeel biedt het aan bestaande bewoners? Er is veel overleg nodig, wat tijdrovend is. De grootste slagingskans bieden huurwoningen, waarbij de corporatie dus de baas is. Bij kooppanden heb je te maken met de VvE (Vereniging van Eigenaren) en dan moet je alle eigenaren aan boord krijgen, wat niet snel lukt.”

Daarnaast kan optoppen en aanplakken tot klachten van bewoners leiden. Extra bouwlagen kunnen het uitzicht van huidige bewoners beïnvloeden, wat tot weerstand kan leiden. Ook betekent meer woningen een grotere druk op voorzieningen zoals parkeerplaatsen, scholen en winkels. Dit vereist een goede planning en investeringen in infrastructuur.

Kijk RTL Z nieuws ‘Zo worden nieuwe appartementen aangeplakt’ >

Lees meer over optoppen op de website van Volkshuisvesting Nederland >